后疫情时代的日本地产投资指南:租赁篇

于2020年6月5日发布于指南针资本https://mp.weixin.qq.com/s/2P6nj4Obb7wjdz24UHcxNg(编译)

因3-4月新冠疫情日均感染人数不断攀升,日本政府随即发布了紧急事态宣言政令,要求民众尽可能避免外出,在家一宅到底;同时呼吁零售行业响应国家号召,积极主动暂停营业。所有经济活动的戛然而止势必会引起日本房产莫大的连锁反应

指南针君就在此为大家分析梳理了接下去疫情对各个不同资产类别租赁市场的潜在影响,让我们来一窥究竟吧。

01 写字楼篇

随着3-4月日本全国范围各级省会城市纷纷出台限制人们出行并要求居家办公的政令,日本整体经济活动无疑受到了不小的打击。3-4月间,租客因观望疫情的未来发展情况,纷纷削减开支,暂缓人才招聘计划、公司搬迁和看房预约。但是由于日本写字楼租约通常为2年一签;加之在疫情发生前,东京甲级写字楼都还维持在空置率低于1%的高出租率,3-4月期间,疫情并未对写字楼租赁市场产生直接冲击和影响,唯一最受打击的恐怕是以WeWork为代表的短租形式的共享办公。

随着5月末开始的紧急事态警报解除,日本企业大概率接下来会逐渐恢复到常态,把员工赶回办公室复工。什么?会不会效仿 Facebook长期居家办公?不要想太多了,日本就是一个至上而下需要刷存在感的社会,远程办公远远无法满足部长领导们达到自我存在感爆棚的目标。
考虑到疫情影响时间延长,与疫情共存成为新常态。2020年下半年-2021年写字楼市场将会如何表现?


首先,开发商借着奥运之势,进行了大量新写字楼的开发/翻新,因而2018-2020年间相比往年平均值写字楼供给量更高。促成大量供给的背后推手除了租客的搬迁和扩张需求之外,还有共享办公企业的入场竞争等。由此新建写字楼在竣工前就达到了8-9成的入住签约率。另一方面,由于企业迁址到新建写字楼造成的旧楼空置问题,整体东京的写字楼空置率预计会超过3%,并有继续上升的势头。2021年的原有公司搬迁后旧楼空置问题继续发酵的可能性较高。在当前空置率在2%以下的状况下,虽然整体空置率并不会立刻有很大程度的恶化,但已经出现写字楼业主采取延长免租期,给租客更多优惠政策来达到降低实质租金的情况。 


指南针君预计2020-2021年写字楼租金伴随空置率上升而小幅下降。今后的日本写字楼投资逻辑不能期待过去10年的上涨周期将继续延续,而是选择通过周边地区大规模的城市更新、再开发等大手笔工程实现该区域整体升值的项目。

02 商业设施&物流篇

新冠疫情的流行极大地打击了与海外游客赴日旅游相关的产业(见下图),在商业设施的租赁市场(面向一般消费者)中,租户的销售收入大幅减少。可以预见主要道路的商铺市场价格将会回落,其中以大阪的御堂筋、心斋桥一带最为显著。以药妆店为核心的面向访日游客的商店在过去几年一直是拉动市场的领头羊。尤其是路面店商铺最高租金从2015年的每月15万日元/坪(约98人民币/天/平米),自2017年之后,倍增至2019年10月-12月的每月30万日元/坪(约196人民币/天/平米)。随后,随着面向访日游客的店铺突然遇冷,2020年1月-3月的租金降至每月28万日元/坪(约183人民币/天/平米)(见下图)。今后对于药妆店的需求短期预计难以回升,租金将呈下降趋势。

另一方面,如同中国一样,物流设施租赁市场十分火热。即使紧急事态警报解除,料想社会经济短时间内难以恢复到正常状态,网上购物、线上电子商务将更加普及,未来对物流设施的投资将会加速。
指南针君预计2020-2021年商业设施租金会伴随店铺租客收入大幅减少而降低;而物流设施持续受益于电子商务市场占有率的扩大,租赁需求保持旺盛。

03 公寓篇

近几年,对于长租公寓的投资在机构投资者和个人投资者中也很有人气。即便在日本经济不景气的情况下,作为刚需的住房租赁市场,受经济周期影响小,抵御力强,租金和空置率预计都不会有太大浮动。这一点在2008年的金融危机中便得到了印证。

东京都内核心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)的单套公寓租金收益率在疫情前下降到了3%-4%,整栋长租公寓为3.5%-4.5%,如此低的收益率,指南针君判断整栋长租公寓背后的推手为日本国内资金成本极低的保险公司、公募和私募REITs、以及海外主权基金和保险公司等投资人。单套公寓适合想要在日本购置Second House作为度假休闲之用的个人投资者。经历了突然的疫情打击,公寓市场虽然短期并未受到直接冲击,但今后1-2年内,空置率上升,房租小幅下调是大概率事件。特别要留意针对海外高管的服务型高端公寓,此类公寓已被证明在市场下行环境下租金下降比例要远远高于普通公寓。今后的日本公寓投资逻辑类似写字楼,需要选择通过周边区域的大规模城市更新、再开发等大手笔工程才能实现该区域整体升值。

04 酒店篇

东京市内的如东京半岛酒店等高端酒店早在3月下旬开始便不得不停止营业。观光局针对含住宿旅行的调查显示,2月份城市酒店的入住率降至60.2%。3月份的访日旅客比前年同期减少93%。住宿设施的建筑总占地面积从2011年到2018年扩张了五倍以上,呈供给过剩的情况,同时它也位于不动产业的受影响的震心部分。

 整体判断
虽然日本不动产市场整体上将来的走向不确定性上升,但是将这种情况视为机遇的投资人也大有人在。安倍经济学实施后,日本不动产价格一路上升,无论资产类别,全行业的价格都处在相对高位。本次疫情导致的特殊机会不同于过往的金融系统性崩溃,市场金融机能尚能正常运转,投资人如果理解为短期存在价格回调而长期依然处在上涨周期的下半段,那优质的资产就依然值得收购。
东京奥运会的延期预示着经济恢复期到来的确定性,也创造了适宜长期价值型投资人一展身手的环境。与先前的金融危机相比,整个市场发生大甩卖(大规模出售)般不得不以极低的价格出售的情况预计不多。换言之,长期价值型投资人即便在这种情况下也将能继续投资活动。

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