于2020年6月7日发布于指南针资本https://mp.weixin.qq.com/s/D5qrMSM6DqWUkIhmWlgC3g（编译）
接着上篇《后疫情时代的日本地产投资指南：租赁篇》，指南针君接下去为大家分析梳理了疫情对各个不同资产类别买卖交易市场的潜在影响。
随着新型冠状病毒感染范围的扩大和紧急事态宣言政令下人们居家和公司停业，经济陷入停滞，不动产买卖市场也因之受到影响。买卖实际数据虽然会滞后体现，但就指南针君常年的经验来看，行业里也存在着一些预警式的”先行指数”，而”鉴定评估业务量”就是其中之一。接下来，本文将围绕着大和不动产鉴定整理的鉴定问询次数的数据，介绍新型冠状病毒感染扩散对不动产买卖今后交易市场的影响。
01不动产鉴定问询次数的变化
不动产鉴定的问询次数的增减情况，可以一定程度上预测之后实际的不动产买卖行为，所以指南针君将其视为不动产买卖市场冷热情况的先行指标之一。
过去一年间的问询次数，除了2019年10月份消费税率上升的情况之外，其余月份都比2018年同期上涨，可以显示出当时不动产市场呈积极发展势头。2020年1月比去年同期大幅增加，2月却与去年同期相比大幅减少34%，3月份与去年同期相比稍有上升4%，基本持平，4月再次比去年同期相比大幅减少48%。如果以2周为一个区间更细致地分析的话，3月的前半月的问询次数比去年同期上涨一半，但到3月14日新型冠状病毒特别措施法推行之后，问询次数大幅减少。3月15到28日比去年同期减少46%，3月29日到4月11日相比减少66%，4月12日至25日同比减少63%。可见，3月份后半月之后与去年同期相比持续呈减少势态。
02 不动产鉴定问询次数按类别和地域划分的构成情况
问询次数总体减少的同时，类别和地域的内部构成情况也有变化。3月1日之后，我们以两周为一个区间分析构成情况变化，同时将4月份的构成情况同去年同期作比。
3月1日以后，以2周为一个时间区间，不同类别的占比情况大幅变化。3月1日到14日的两周间与紧急事态宣言发布（4月8日，7个都府县宣布进入紧急情况）后的4月12日到25日的两周间的构成情况进行比较，写字楼占比稍有增加，商业占比稍有减少，住宅宿舍占比稍有增加之外，酒店占比变零（从12%到0%），物流占比倍增（从6%到13%）。
此外，4月份的按类别构成情况和去年相比，可以明显看出写字楼和住宅占比增加，商业、酒店和物流占比下降的趋势。物流占比减少的原因是，去年上半年因REITs和非地产公司对于物流项目投资的活跃，导致去年较往年平均有了大幅度的提升所致。
同样，以2周为一个区间，按地域划分的构成情况也发生了巨大改变。将3月1日到14日和4月12日到25日相比，东京都心五区、首都圈和其他区域增加，而近畿中部圈、地方大都市圈减少。
将今年4月情况与去年同期相比，东京都心5区和其他区域增加，首都圈和近畿中部圈减少。
03 以时间为序，分析不动产市场和买卖的受影响情况
在中国，从一月开始以武汉为中心新型冠状病毒爆发，感染扩散。日本方面，从1月27日开始便全面停止来自中国的团体访客入境，当时观光地、酒店等访日旅客为主要客源的商业设施首当其冲受到了影响。
迈入2月下半旬后，酒店和百货商店的销售额受到巨大影响，同时网络购物、药妆店、家居店的营业额比去年增加。随着中国国内的感染进一步扩大，全世界对新型冠状病毒的警惕感加强，全球股票市场在2月下旬出现了历史性的低值。东证REIT指数也急剧滑落。3月下半月的指数约为年初高值的腰斩水平。JREITs每股价格的下降不仅影响到酒店等商业设施，写字楼、住宅等公募增资也开始延期或终止，导致最终收购行为也延期或终止。
3月份因中小学校休校、感染人数急剧增加，而导致人群移动变缓。一方面，酒店、饮食店的营业额大幅减少，另一方面居家购物消费行为增加，网上购物和家居店营业额增加。4月8日，7个都府县发布紧急事态宣言政令，要求个人非必要和紧急情况外应避免外出居家隔离。公司经营方面，以东京都为例，学校教室、一部分的商业设施（宠物店、音像出租店、桑拿房等）、剧院、运动设施、集会空间、游乐设施等不得不休业。
在以上情况下，酒店方面本就因东京奥林匹克运动会原定时间开催前夕呈供过于求的状态，后因新型冠状病毒访日旅客锐减，以及因减少外出导致日本本土游客减少，导致酒店的买卖减少。因为业绩恶化管理者提出减少租金的要求致使买卖中止，外国投资家无法来日而中止购买不动产、因为感染扩大导致新规融资困难而买卖终止等事例举不胜举。投资家们对于位于郊外的商业设施的投资意愿低下，位于都心的商业设施也因饮食街的销售额减少而收到降低房租的请求。也有新建商业设施因饮食店开业时间待定而导致买卖中止的案例出现。此外，写字楼方面提高租金的可能性渺茫，住宅因无法实地进行建筑物调查导致买卖延期。
04 从J-REIT决算说明书了解疫情的影响
根据J-REIT相关公司的2月决算说明书分析新型冠状病毒的感染扩大对其未来业绩的影响，物流方面J-REIT基本上没有受到影响，但是酒店、商业设施等的收益大多数受到波及。
- 欧力士（ORIX）旗下REIT，欧力士不動産投资法人在商业设施和酒店的收益遭受很大影响，当前写字楼方面的入住延迟。
- 野村不動産旗下REIT，野村不动产Master Fund则认为商业设施和酒店的确会受到影响，但是写字楼不会受到很大影响。
- 瑞穂银行系旗下REIT，One REIT投资法人根据3月1日至4月6日的写字楼租户的动向公布了其情况：有8个增加金额的合约，5个新合约申请，因新型冠状病毒申请降低租金、租约解除的通知有3个（无论具体理由的减少租金，解约通知总共5个）。
- 软银旗下峰堡基金的REIT，Invincible投资法人在5月11日重新修订了它6月份计划，减少了一部分酒店的租金价格。6月份的常规收益和每单位投资回报分配金比2月20日预测的98.3%要更少。
- 在其中，ICHIGO株式会社在其2月决算报告书中写出，因新型冠状病毒感染扩大的影响，酒店和商业将损失8,054百万日元。
而且，2月期结算的REIT中所有不动产的评价中大部分的资本化率或是延后平移，或是下降，收益率上升的情况难觅。
日本Retail Fund则认为，不动产的买方有推迟购买的倾向，为了转化成现金而售出不动产的行为也可能发生。能够取得优质不动产的机会依然存在，在这一个月间Retail Fund收到的商业设施相关不动产信息大幅增加。（根据4月13日发行的决算说明会资料原稿）
曾经因为不当言论而遭到国内携程等主流旅行公司抵制的Apa Hotel认为，正是因为处于困难的时期，反而应该积极地抓住兼并&收购机会扩大公司规模。星野度假集团预测药物和疫苗的国内需求量将大幅上涨，在后病毒时代应抢先抓住该机会。
05 不动产买卖额和JREIT的市场情况
根据日经不动产市场情报，2020年的第一季度的不动产买卖成绩额为1兆3,662亿日元（相比同期上浮37%），是自2018年金融危机后逼近了历史最高值（2015年第一季度为1兆4,420亿日元）。第一季度的前半期REIT取得了4,550亿日元的不动产，2月份后半开始JREIT指数大幅降低，导致公募增资的活动减缓，不动产取得速度降低。
从2月到3月，东证REIT指数有大幅下降，2月21日到3月19日期间的变动率为：东证REIT指数下降49.0%，日经平均指数下降29.2%，美国道琼斯指数下降33.9%。但是，3月19日之后开始回涨。3月19日到5月8日期间的变动率为：东证REIT指数增加44.5%，日经平均指数增加21.9%，道琼斯指数增加26.9%，相比较东证REIT指数的恢复幅度更大。
根据按用途细分的东证REIT指数，2月后半到3月后半期间住宅指数比其他两个指数的下降幅度小，反弹更多。此外，2019年5月末开始到2020年5月7日为止的一年左右时间里，从单位投资价格的变化率来看，物流REIT 表现优异，而酒店REIT的下降幅度巨大。
包含J-REIT的股票市场的恢复将会对未来不动产买卖产生很大影响。
整体判断
日本过去十年由于大幅的金融宽松政策导致流动性过剩，对所有资产类别都因资本化率（Cap Rate）的下降而产生了资产价格“普涨”的效果。事实上，对于机构投资人来说，在过去十年内亚太地区市场规范且透明度高，也同时最挣钱的市场恐怕并非是中国，而是日本。
指南针君判断认为：本轮金融宽松周期主导了的资产上升周期原本在2019年就已接近尾声，疫情的影响更是一锤定音，彻底坐实了该时间点的到来。随着地产“普涨”行情终结，今后日本不同地产资产类别价格走势将出现分化，而支撑和提升资产价格的核心逻辑不再是货币流动性，而是项目所在区域的大规模城市更新所带来的辐射效益，影响到整个区域在交通，生活，商业，活力等方面的综合提升。
娄依伦 