娄依伦

于2020年8月6日发布于指南针资本（参与撰文）

https://mp.weixin.qq.com/s/7v-4XO1_qTnKIyRwLflTyA

2020年已然过半，新型冠状病毒疫情形势依旧严峻，全球疫情中心从亚洲，转移至当前的震中美国。可以说是，中国人民打前半场、世界人民打后半场的“全球参与型活动”了。为防止病毒传播，全球航空网络基本瘫痪，各国贸易进出口额锐减，零售业旅游业更是首当其冲、元气大伤，全球经济也随之萎靡不振。 疫情来势汹汹，对于日本房产市场的巨大冲击和影响指南针已经在6月7日的《后疫情时代的日本地产投资指南：买卖交易篇》中有所阐述。大类资产中的酒店和商场成为第一批受到影响的行业，价格出现明显回调，为手握重金坐等抄底的投资人提供了多年难遇的好机会；而写字楼由于是长期租约（日本一般为2年一签），且租金和租客业绩在短期内并无直接挂钩，因此6月份市场数据尚未出现明显变化。然而，随着疫情影响持续发酵，写字楼的入住率和租金也开始出现了掉头向下的势头。

本期指南针将从中日写字楼市场环境的差别出发，聚焦于后疫情时代的日本写字楼市场的未来发展，同时回应能不能投，如何投等一连串灵魂拷问。

01

甲级写字楼空置率：

上海21.2% VS 东京0.6%

这副标题乍一看是标题党，但指南针资本从不挂羊头卖狗肉。没有实际数据支撑，指南针资本从不妄言。

• 根据CBRE2020年第一季度的季报显示，上海写字楼空置率达到了历史高值近21.2% (核心商圈空置率14.8%，新型商圈空置率31.6%)。
• 反观东京，同样是CBRE发布的2020年第一季度季报显示，东京都写字楼平均空置率低到令人咋舌的”0.6%”（是的，你要相信你的眼睛！）。

同样是亚洲一线大都市，为什么有如此冰火两重天的局面？

没有任何前提条件的比较都是耍流氓。我们先来看看上海和东京两市的基本情况。

东京都心23区（即中心城区）常驻人口969万（2020年6月1日），幅员628平方公里，人口密度为1.5万人/平方公里；上海中心城区8区（即外环内）常驻人口1,140万（2017年上海城市总体规划报告数据），面积660平方公里，人口密度为1.7万人/平方公里。

统计上来看，东京中心城区没有上海中心城区常驻人口多，但考虑到由于东京圈交通极其发达，城市副中心以及周边的琦玉，千叶，神奈川千万级常驻人口其实很多都在东京中心城区上班，而上海很少有苏州，无锡等常驻人口通勤，因此统计口径外的实际活动人口密度东京更胜一筹。

＜东京圈示意图＞

从宏观经济上看，2019年上海市16区GDP为3.8万亿元，常驻人口2,418万，人均GDP15.7万元。2019年东京都(23区+26市+5町+8村)GDP为7.1万亿元（107.7万亿日元），常驻人口1,394万，人均GDP为50.9万元。东京（中心城区+郊区）总常驻人口是上海的58%, 但在GDP总产值上是上海的2倍，人均GDP更是上海的7倍，也从一定程度反映了东京常驻人口以外的隐形劳动力带给东京城市经济增长的巨大贡献。

然而家底厚是一回事，成长速度则是另一回事。

东京和日本整体经济表现趋同，近年的GDP成长率1%都不到。反观上海，2019年依然维持着年化6%的经济成长。

＜数据来自东京都统计局＞

综上可见，东京综合经济体量相当于2个上海。值得一提的是，统计上东京的中心城区的人口虽与上海接近，但实际人口密度（算上周边城市通勤的人口）其实要远高于上海。

总结来看，东京积累深厚、虹吸效应明显；上海更具活力、增长潜力大。

人们在投资目的地筛选初期阶段有个坏习惯，通常过于看增量而忽视存量，重增长而轻现状。在分析上海和东京的写字楼市场时，人们就容易落入这个陷阱。

上海经济有更高的增长预期，按理说应该需求旺盛，写字楼市场定是欣欣向荣，收益率高企不下吧？东京经济增长停滞，按理说因需求衰退，写字楼市场该是一片萧条、连年亏损吧？

真相真是如此吗？

当前，上海写字楼总存量达到1千5百万平米，近5年基本维持在每年新增80-160万平米（占存量的5%-10%），远超净吸纳量。反观东京写字楼总存量为4千2百万平米，虽然存量是上海的2.8倍，但近10年平均每年仅有57万平米新增写字楼面积（占存量的1.3%），除了10-12年之外，其余年份新增供给都要小于净吸纳量。

由此可见，东京虽然经济增长势头远远弱于上海，且办公楼存量面积是上海的2.8倍，但从东京以外的首都圈吸引了大量的劳动人口，且每年新增所占存量比重极低，随着近年经济缓慢复苏，空置率下降到了极低的水平。而上海为了吸引产业入驻，纷纷在城市副中心和郊区新建超大规模的园区（诸如张江，漕河泾，金桥，临空等），对中心城区CBD的写字楼形成直接竞争，造成整体空置率直线上升。这在东京这类产业结构饱和的海外大都会中是极其少见的。

上海未来写字楼市场无论是空置率还是租金和交易价格，除了需要考量本市经济增长率，新增写字楼供给面积外，外环以外广大地区的人口流入，以及与江浙地区的交通衔接便捷程度也将会是重要影响因子。

反观东京，由于产业扩张和升级的预期发展空间见顶，需求端较为稳定，写字楼的空置率和租金更多地受到存量博弈影响，应重点关注东京都内主要CBD的城市更新项目情况。

02

疫情阴影下的东京写字楼市场

今年爆发新冠病毒疫情后，东京采取了减少人群聚集，居家隔离的政策。由此带来的地区经济放缓，加之世界经济遇冷的大背景，使得东京写字楼市场也发展放缓。

疫情期间，原有租户纷纷向业主申请减免租金或物业费，或推后缴纳时间。业主考虑到租户的实际情况，大部分的业主都采取了一些优惠政策，大约有10-20%的业主选择减免租金，减免期间设定在2到3个月左右，剩余的80%业主则允许租户推后租金缴纳时间。

除了业主自发的租金优惠，在政府方面也在大力呼吁。在今年2月，日本国土交通省建议业主对缴纳租金困难的租户采取灵活的措施。今年5月，日本金融厅呼吁房地产投资主体（如REIT、私募基金）对旗下房产采取租金减免或延迟缴纳措施。在6月12日确定的第二次补正预算中，对收入急剧下滑的中小企业推出了最大为600万日元（约人民币40万元）的租金援助金计划。

从细分市场来看，疫情下既有备受打击的行业，但也有逆风而上的行业。由于居家隔离的带动，包括游戏、教育和娱乐等在线上科技服务行业迅速增长。因此最近写字楼新增需求的行业以电商、大数据及软件开发行业和医疗健康业为首，金融业（保险、银行、基金及证劵）、专业服务业（咨询、人力资源、律所及供应链管理）、保险业则紧接其后。

当前，新增的写字楼需求以较小面积的升级搬迁为主，大型企业的租赁决策速度减缓。因疫情导致商业投资减少，许多项目都陷入停工或半停工状态，人们在扩张上采取更加谨慎态度，因此在疫情前确定的写字楼租约可能会被取消或者延后。此外，租户可能因为收入和资本支出缩减而推迟搬迁计划，选择与现有业主续签，或者选择共享办公空间。

特殊时期的在家办公的工作形式是否会延续被更多公司常态化采用，还有待市场验证。预估在未来，外资型企业即便在疫情结束后，也许也会更多地采用远程办公的方法，对写字楼的需求减少。而日本国内日企的写字楼需求则将保持平稳，在短时间内难以完成工作方式的大幅转变。

按地区看，东京的写字楼市场根据地区不同，市场反应也不同。例如新橋・虎ノ門地区原本就存在的二次空室问题，加上当地建筑工程规划的增加，该地区写字楼存量将持续上升，租金下行压力大。丸の内・大手町地区近期依旧有新签订的写字楼合同，但是租金上升空间见顶。涩谷地区为IT企业的聚集地，受疫情影响虽小，在未来在家办公常态化更有可能成为现实，写字楼退租风险大。品川车站附近因为近期没有新的写字楼面积供应，加之附近正处于城市区块升级改造阶段和中央新干线建设期，该地区未来发展可以说备受期待。

加之，近期日经不动产市场调查结果显示，在询问的19位专家中，虽对于未来租金和租用率持悲观态度的占多数，然而专家纷纷预估随着时间推移、经济复苏，下落势头将得到抑制。

 整体判断

未来1-2年日本房地产市场发展放缓，市场需求下降，资本化率开始反转提升，价格下降是大概率事件。无论是日本写字楼投资者还是有自用诉求的公司管理人都应将这个巨大的转变纳入考虑之中。

巴菲特曾提过，即便一张考勤卡也能启发投资者：一张考勤卡片上有20格，所以只能有20次打卡的机会—这可代表你一生中所能拥有的投资次数。当你把卡打完之后，你就再也不能进行投资了。他认为只有在这样的规则下，人们才能真正慎重地考虑自己做的事情，也将不得不花大笔资金在真正想投资的项目上。这样人们最后的投资表现将会好得多。

的确在当前疫情的大环境下，防守为主的投资定位，增加投资安全边际等保守策略才是等待下一个地产投资周期到来的最优解。

于2020年6月21日发布于Artsy

https://mp.weixin.qq.com/s/YCd1ueyU9e2_cmVVLy2MDw（翻译）

Photo courtesy of Sotheby’s.

从人口总数来看，参与艺术拍卖的人群占比非常微小。作为一个外行（或者对大部分人来说），拍卖的整个仪式——从挥动号码牌到挥金如土地购买艺术品——都足够让人望而生畏了。而且，拍卖行业还有自己的通行语言：那些存在着细微差别和拍卖专指含义的词汇。

我们也许不能在佳士得或苏富比的夜场拍卖里为你提供一个席位，但我们可以帮助你理解那些人到底在说什么。下面我将分享几个必知术语的详细解读，更重要的是，你能借此了解到拍卖市场是如何运转的，也理解当拍卖师敲击他的木槌时到底发生了什么。

什么是“吊灯叫价”？

Photo courtesy of Sotheby’s.

吊灯叫价人是一种虚假出价，指一个拍卖师经常假装看到后座有人举起了号码牌出价，意在抬高价格来激起他人对该拍品的出价兴趣。

这听着有些阴险。

David Hockney, Pacific Coast 

Highway and Santa Monica, 1990.

Courtesy of Sotheby‘s.

虽然一直有禁止该行为的尝试（拍卖行喜欢称之为“连续竞标”），当出价低于委托人的最低承受价格（或称为“底价”）时，这种行为被认为是完全合法的。拍卖行会在图录的免责声明或拍卖行公告中提到这类叫价。

为什么拍卖行需要虚假叫价？

Courtesy of Christie’s.

有两个原因可以解释。第一，这种出价可以营造出一种热烈竞价的假象，使拍卖场上弥漫紧张和戏剧性氛围，也可能迷惑买家失去理性开始出价。

更重要的理由是虚假叫价可以隐藏底价。如果没有吊灯叫价，拍卖行就必须从低价开始叫价，从而使底价公之于众。一旦藏家知道委托人的底线，他们就不愿意出价更多，从而阻碍了市场升温。

什么是流拍？

Courtesy of Christie’s.

当一件艺术作品的拍卖时价格低于它的底价时，以致最后无法售出。

关于这个词，我还需要知道什么？

不要流拍。

好的，我懂了，但是为什么？

Bansky, Love is in the Bin, 

2018. Sold for £1,042,000.

Courtesy Sotheby’s.

首先，即便作品没有售出，委托人还是需要支付卖家佣金给拍卖行。

更重要的是大众普遍认为：当一件艺术作品流拍时，它的价值就下降了，因为留下了市场对该作品没有兴趣的公开记录。谁想要买一件没人想要的作品呢？如果这种看法从单件作品延伸到艺术家整体产出，那么艺术家整体市场价值会崩溃。

流拍真的会对价格产生影响吗？

Jussi Pylkkänen, Christie’s Global 

President and auctioneer for the George

 Michael Collection selling Careless Whisper 

by Jim Lambie for £175,000 ($232,400).

© Christie’s

Images Limited

2019 / Rankin.

艺术市场的大部分人会同意这个观点。一些学术研究者还给这个观点找到了依据，即便将流拍抽出作为单一变量进行分析这件事听起来很微妙。牛津大学教授艾伦·贝格斯（Alan Beggs）和凯思琳·格拉迪（Kathryn Graddy）在2008年的研究中，查阅了佳士得和苏富比拍卖行在1980年到1990年的拍卖价格。他们发现流拍的作品比其他未发生流拍情况的同类作品的价格最终要低上30%。他们将这种下跌归因于几个因素，其中包括更低的底价，“共同价格作用（common value effects）”（这是一个花哨词来形容买家在衡量一件作品价格时会考虑他人观点）。

什么是第三方担保？

Courtesy of Christie’s.

第三方担保是指让一个外部公司或个人在拍卖开始前给一件拍品一个不公开的价格，以承诺委托人他能得到最低限度的回报（也被称为“不可撤销出价”）。虽然拍卖行也能给委托人提供担保，但是“第三方”一词一般喻指外部公司。

他们是怎么做的？

David Hockney, Henry Geldzahler 

and Christopher Scott, 1969.

Courtesy of Christie’s

Images Ltd. 2019.

第三方担保一方面让委托人有理由拿出藏品，以帮助拍卖行吸引高价值的拍品，另一方面也能降低拍卖行的风险。拍卖行也可以自行完全担保一件作品，但是这样会把它们置于风险之中，或许拍卖行没能以高于担保价格拍出该件作品。拍卖行会支付给担保方一笔款项来转移全部或者部分担保以避免金融风险，同时也可以利用担保方的承诺来诱使收藏家拿出他们的优秀藏品。

所以这件作品在拍卖之前就已经被售出了？

Sotheby’s New York, Contemporary 

Art Evening Auction, 2017.

Courtesy of

Sotheby’s New York.

在某种程度上是的。2015年的纽约拍卖周的拍品总估价为21亿，在拍卖开始前差不多半数的价格已经被第三方或者拍卖行担保。

当拍卖价格高于担保价格时，拍卖行一般会根据协议和担保方分享一部分的溢价。

这听着还行…..或者不太行？

Oliver Barker fields bids at Sotheby’s 

Contemporary & Italian Art evening sales.

Courtesy of

Sotheby’s.

在市场一直有着对于第三方担保影响的讨论，包含在对价格透明度的更广泛的讨论之下。第三方担保是保密的，而且没有东西可以阻止他们竞价自己已经担保的作品，所以，这里存在经济利益。

大型拍卖行会在拍卖图录中注明或者用口头宣布的方式来告知那些作品已经有了担保，或者第三方担保人是否参与拍卖。但是，这种警告并不会透露担保人的身份和担保价格。从理论上来讲，他依然有机会能够哄抬价格超过他的担保额，让另一个人竞拍成功，然后根据先前和拍卖行的协议获得溢价的一部分。担保方也会加入竞价比赛来争取他们想要拥有的作品。苏富比拍卖场上爱德华·蒙克的作品《桥上的女孩》（1902），最后其担保方竞价成功，拍出了5450万美元（比估价高450万美元）的价格，此外担保方还要支付200万美元的担保费用。

什么是买家佣金？

Claude Monet, Le bassin 

aux nymphéas, 1917–1919.

Courtesy of Christie’s.

Photo by and copyright Arthur

Grace, courtesy Sotheby’s.

买家佣金是拍卖行向买家收取的、在落槌价之外的费用。

它们是如何计算的？

Robin Williams with 

Auguste Rodin’s The Thinker.

拍卖行根据作品的出售地点和品类（例如酒、艺术品）计算买家佣金。在主要的拍卖地点，佣金百分比根据落槌价呈三段累进式。假设现在有一件作品在苏富比纽约被出售，拍卖价格在25万美元以下（包括25万美元）的话，买家佣金百分比为25%；价格超过25万美元但低于300万美元的话，超过部分的买家佣金百分比为20%；高于300万美元的部分采用12.5%。

在2016年秋季，佳士得和苏富比都提高了买家佣金比率。当前苏富比的价格要略高于它的竞争者，它对25万美元以下价格收取25%的佣金，下一档收取与之稍低的佣金比率，对于高于300万美元的部分（包含300万美元）收取12.5%的佣金。佳士得对于15万美元以下的价格收取25%的佣金，对300万美元以上的部分佣金比率降低到12%。

好的，这看起来非常清晰直接。

Sotheby’s evening sale of post-war and 

contemporary art in New York in May 2019. 

Photo courtesy

Sotheby’s.

不过还是要具体问题具体分析，一部分的佣金会因拍卖行和第三方担保所签署的协议最后流向担保方。以及因为主要拍卖行之间对拍品的竞争，尤其在市场不确定的阶段交易会更多地转入私洽，导致拍卖行会会与委托人之间达成协商。其中就包括与委托人分享一部分的买家佣金。

纽约时报曾报道过佳士得和彼得·M·布兰特（Peter M. Brant）就其委托的杰夫·昆斯气球狗分享买家佣金。实际上大部分的佣金都进了布兰特的腰包，因为这件作品并没有拍出事先商定的未公开价格，即便这件作品后来在2013年11月时拍得了5840万美元的高价。

什么是估价？

Auctioneer Jussi Pylkkänen at Christie’s evening 

sale of Impressionist and modern art in London.

Photo courtesy

Christie’s.

估价就是一个从高到低的价格区间，预测艺术品会在该区间内被拍得。

这个看起来也非常简单直接。

Vincent Van Gogh, Vue de l’asile 

et de la Chapelle Saint-Paul de 

Mausole (Saint-Rémy), 1889. 

Courtesy of Christie’s.

不，并没有那么简单。自1970年代早期，拍卖行开始提供估价来吸引人们委托藏品。在今天，对于提供拍品的藏家来说估价依然具有影响力。拍卖行如果提供卖家一个他觉得过低的估价，他们也许不愿意委托作品。如果估价过高，买家便不会出手，导致作品流拍。

所以这是心理战。

Pablo Picasso, Femme au béret et à la 

robe quadrillée (Marie-Thérèse Walter), 1937. 

Courtesy of Sotheby’s.

是的，像我这种撰稿人就经常被它玩弄。在不温不火的市场环境下，拍卖行会有意调低估价。所以即便相比前几年市场已经降温，但作品的拍卖价格依然会落在估价范围之间。这将成为振奋人心的新闻标题，然后带来更多的生意。

相应的，如果拍卖行只给出“估价待询”，那些大牌作品的地位会进一步上升。这既是一种地位的提升，也因为没有估价的存在，所以无法宣称一件作品超过估价（超过最低估价可不是一件令人印象深刻的事情）。

对于这种拍品，粗略的估价也会成为大众的普遍认知，所以拍卖行有自谦的动机。毕加索的《阿尔及尔女人（O版）》在2015年佳士得拍卖中拍得了1.794亿美元，打破了世界纪录。如果拍卖行事先预估这件作品将在1.7亿到1.8亿美元之间被售出的话，这个报道听起来就没那么让人印象深刻了。而它轻轻松松就跨越了1.4亿美元的门槛。

Isaac Kaplan

你好呀，现在是2020年8月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

生活上：这个月我回了一次老家，也去了一次杭州（为了调查一家目标求职公司），社交不多只见了两位朋友。看了牙医，终于解决了自己的两颗蛀牙。这个月心理上其实有很大的摇摆，所以心理咨询的频次也上升了，也是这个原因所以没有进行很多社交活动。

工作上：这个月开始在新的画廊实习，是一家做东亚艺术的画廊，非常符合我的取向。这家画廊我从本科时期便在关注，现在也算是得偿所愿了。这个画廊所做的事情目前基本上是导览和一些文档处理。我还鼓起勇气向上一家实习的画廊要了我的反馈，虽然反馈都偏正向，但我其实更想知道一些负面的意见。上个月的三篇约稿在本月补充修改之后都顺利发布了。还参加了一个感兴趣的艺术+建筑公司的面试，随着面试次数的增加，似乎慢慢不害怕面试了。我申请了一个微信小号，开始收集家居家具资讯。

学业上：在deadline的威胁下，我终于开始写论文了，现在推进到20%左右。韩语还在继续上课，初级上的教科书完成了，但是分给它的时间比较少，基本上就是上课时间和做作业，没有每天背单词。我在反反复复尝试学习PS软件后，终于在这个月P出了一张用得到的头像，设计软件学习之路终于启程了。

扎猛子下水，警惕完美主义倾向

因为开了一个微信小号作为BOT专门收集家居家具资讯，为转入新行业作准备，所以我需要一个适合的头像，BOT的名字起好了，但是却难以找到适合的头像。其实最佳的方式就是自己动手P一个。说到软件使用，AI、SKTECH UP、PS、Final Cut等一系列的设计软件我早有耳闻，然后过往的找工作的时候也经常看到招聘要求里面列出对这几项的细则要求。我很早也有了意愿想要去学习，但是一直拿起来又放下，大概重复了3次左右。

仔细分析的话，有两个原因：1. 偷懒心理：之前不会PS也顺利找到了工作，所以满足于现状，不想多此一举，希望用其他的长板来盖住这个短板 2. 任务切割不够细，让人丧气：PS的功能强大，但也正因为它的灵活性让人无从下手。就如我之前学过的C语言，不知道如何将其用起来，即便学了也慢慢忘记了。PS则是因为需要学习的量太大了，导致我即便强迫自己看了一些教学视频，也不知道怎么使用起来。

这一次终于做出了一个小小作品的原因是，我有紧急的需求（我需要一个适合的头像），而且这个需求非常具体（图片最终效果已经想好，需要的PS手法也只有1-2个）。当动力增强，阻力减弱的时候，事情就可以起航了。

在工作上还发了另一件有些相通的事情。有一天画廊来了一位日本访客，我刚开始并没有意识到，还以为是有些迟钝的大叔。但是他的言语中冒出来一些日语单词后，我才意识到啊，是外国人。我的日语因为很久没有使用过了，然后平常韩语说得更多，所以开始和那位大叔交流的时候，我的脑子和我的嘴巴里都是日语和韩语夹杂着。我自然感到很丧气，想要马上躲起来不想继续露怯了。我就自我合理化地告诉自己，反正你没办法用日语做完整的做导览，就让这位大叔自己看吧。

这时候我的同事回来了，她说不行，我们还是要讲一些，就是用英语也要讲一些。看到同事这么坚定，我知道无论她的英语还是日语都是不如我，这件事自然是我做更好。所以我就硬着头皮上去了，结果对话了几句之后，我就慢慢找回了说日语的感觉。我的同事则被我居然能用日语和访客对话所震惊了。

回想起来，我其实当初来这家画廊的原因也是想要使用我的日语，但是临到机会之前我却退缩了，若不是我的同事推我一把，我肯定在逃避中错过。那时我的脑里想着的就是：我还没有准备好，等我准备好。

前天我的男朋友和我谈起他的朋友圈自我PR，他说在韩国一般使用博客或者INS来宣传，并不会加客人的联络方式，但是中国有不同的打法，会加客人的私人微信，所以他需要使用不同的个人PR方式。听到他这么说的时候，我很惊讶。我本以为在朋友圈里自我PR是延续他一直干的事情，但实际上这是他来到中国后通过观察马上做出的模仿和改变。假如是我的话，肯定会告诉自己：我需要先观察一段时间中国人的朋友圈内容，然后再行动。

综合以上种种例子便会发现我应对事情的一个自动化模式就是：准备—心理准备—行动。最难跨越的不是知识上的鸿沟，而是“我觉得我准备好了”这个心理鸿沟。然而更为有效的方式是立刻去做，边做边学，在真实的反馈中调整自己。

我想我有这种自动化模版的原因是，我当了太久的学生。学生的模式就是：老师告诉你怎么做—你听着怎么做—你做一些模拟题—考试/检验。所有的学校都在尽可能地创造出更加仿真的环境，比如MBA课程中的case study，还是理工科的实验室，但是学校所创造出的永远只是一个泡泡而已。在现实的世界中：

1. 很难找到一个又权威又知识全面且适合你的老师
2. 等待准备好的时候，机会已经失去了
3. 现实中有无数次检验机会（考试机会），所以失败也没关系，只是反馈而已不是最后的结果

对生活的视角决定我们的感受

有一天我在晒衣服的时候，我突然意识到在这个瞬间我可以有完全两种方式去看待，然后我对生活的感受将会截然不同。

第一种：为什么我又要洗衣服？洗好了又要晒，晒好了我又要收起来，这简直就像是西西弗斯推巨石上坡一样，我就是不断愚蠢地推着巨石上坡，滚下来，上坡。真的是浪费生命。

第二种：洗衣服这件事情是为了我有很好的面貌呈现在他人面前，我还刚买了一款新香气的洗涤剂，不知道最后晒干后效果怎么样？最后烫衣服的时候，衣物由皱巴巴变得平整也很让人暗爽。

第一种将生活中的种种视为一种障碍，觉得所有人所有事情都在拦着我往前走。第二种则是尝试找到生活中的幸福感。人往往是第一种和第二种想法交织的情况，完全正面和完全负面都很稀少。但是这两者的配比将左右我们对生活的感觉，当我们对发生在自己身上的事情感到一种厌倦和阻碍的时候，我们本身也成为了自己感到愉悦的阻碍。因为我们的思维方式将不断地将世界解释为一个负面的样子，我们将永远在泥沼中对周围的泥土大发脾气，然后希望有一天突然就躺到了对岸沙滩椅上。

但是，真的存在完美的未来/世界吗？对着泥土发脾气就能就解决问题了吗？

你现在摄入的讯息在一年后会成为你的自动想法

这是我最近突然感到恐怖的一件事情，我在和一个人沟通的时候，我冒出来一句：“你要小心你所说的每一句话，不要随便承诺。” 但是这句话是我大概在一年前，在意大利上课的时候，一段时间一直听YOUTUBE上一个灵媒的视频集作为日常消遣，然后其中有一集就是谈到这件事情。

当时那个视频的逻辑是这样：

人是由灵魂和肉体组成的。我们诞生在世界上的原因是为了解决一个母题，可能是关系，可能是自我价值等等。所以我们的肉体会不断替换不断转世，但是我们要解决的都是一个相同的问题。人会习惯于许诺他人，但是每一个许诺一旦说出口就有了效力，必须要去完成。即便你在这一世不完成，下一世你也会因为种种机缘巧合被上天领着去完成这件你许诺的事情。最后灵媒下了警告：小心你说的每一句话。

现在的我已经完全相信这一套世界观了吗？没有。我当初看视频的时候，是带着虔诚的心态想要学习吗？没有。但是视频中的一个碎片化的信息却进入了我的潜意识里，经过一年的积淀，现在成为了我的表层意识。

现在的我的想法有多少是来自我多年之前的讯息呢？那些讯息经过我挑选了吗？我是不是在被动地让一些糟糕的错误的讯息成为我的自动化想法呢？

想到这里，我突然觉得毛骨悚然了。小心我输入的信息（无意识还是有意识），它们都会影响到我。

2020年8月31日

你好呀，现在是2020年7月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

这个月我干了什么呢？

经历了上个月的低潮期之后，7月份的我似乎又恢复了精力。6月时和心理咨询师谈话的时候，我一度信誓旦旦地说一定会给自己放一个假。但是，7月份的自己似乎又没有这么糟糕，以及缺乏动力了。我中途纠结反复了好几次，毕竟需要做的待办清单还很多，语言学习、写毕业论文都还排着，应该继续推进。最后我决定这一次我要用和以往不一样的方式处理事情。

工作上：在月底的时候突然接到了三篇约稿，科幻电影中的字体设计编译稿、艺术家采访稿、日本写字楼市场分析稿。除此之外，我在第三周的时候离职了vanguard gallery，在这里的体验了画廊的内部运作，但是自己实际经受的工作还是有些单调，所以做满了三个月就辞职了。开始对家具店感兴趣，踩点了一家喜欢的家具品牌店。

我这个月还尝试缩减开支，成效不错，减少了差不多一半，可见之前我是多么随意地买买买。如果开始工作的话，打算要先存下一年的紧急备用金，这样我就需要知道我每月的开支所需。我其实三年前就开始记账，但是一直没敢分析自己的账单，因为很害怕面对数字。

社交上：这个月很神奇地是我只见了一个人，其他的虽然约了但是因为各种各样的原因，就没有成行。在月中的时候有一次Panic的经历，我采用了和以往不一样的方法，之前我都选择独自呆着等Panic过去，但是这一次我直接打车去同学家倾诉加求助了。即时镇定和帮忙理清思路的效果似乎不错。

学习上：本来想着写我的毕业论文，但是到最后也没什么进展。韩语的私教课在继续，日语因为停课了所以也断断续续的。阅读量依旧很大，估计这个月看了近8本书吧，需要增加日语书的比例。

娱乐上：因为需要写稿子，所以去西岸的画廊区逛了逛。这个月最大的成就就是主动给自己放假了一周去云南玩了一下。我偶然入住的一家沙溪古镇的民宿里，我遇到一对租了地皮20年，自己设计了院子的夫妻。哇撒！我之前一直觉得中国无法这么做，因为没有私人产权，需要去私有制国家才能实现我设计房子的想法。租20年也是一个思路，毕竟我们本身住在一个地方其实也不会很久，不一定必须要拥有，重要的是过程和体验呀。

身体上：继续进行我的芭蕾课，芭蕾的恐怖之处在于它的学习是按年计的，不知道何时能跳上波士顿胡桃夹子熊的舞步。这周只进行了一次心理咨询，因为把频率降到了两周一次，然后旅游又推迟了一次咨询。去医院检查了牙齿，噢，我的蛀牙和智齿，牙齿好贵！！

这个月我学到了什么呢？

1.秋千原理

这个月读到的最让我印象深刻的一本书里面介绍了秋千原理。摘取片段组合一下的话，大概是以下的论点：

世界上所有的事物都存在两面性，即便如此，人类总是去追求特定的一面，一味地追求“积极的一面”，“好的一面”，“快乐”，“成功”。这种只追求一面的行为，势必导致当势态向相反的一面发展时无比失望的情绪产生。

能看清秋千全貌的人，就会知道“看似获得了一面，实际上也失去了另一面”。

正因为荡秋千的人态度有问题，所以才会感到苦恼，不要只是期待“某一个特定方向”，站在旁边观察的话，就会看到秋千的全面就是左右在摆动，荡向“右边”好的想法不成立，荡向“左边”好的想法自然也没有意义，“左”和“右”的价值没有丝毫之差。但是站在秋千上的人，不知道为什么，心里就会有一个错误的幻觉“向前=好”“向后=坏”。

不同人有不同的取向，假设有两个人，一个是向左发烧友，一个是向右发烧友。当向左前进了4步时，向左发烧友欣喜若狂，“我获得了四个荣誉的向左”，但是向右发烧友看到的是：与其说得到了4个左，不如说失去了四个非常重要的右。两者因为视角的不同，自然会产生分歧。

这让我想到了三件事。

第一，一些自诩为独立女性的人，会骂那些想着结婚和生孩子的女性“婚驴”。“天呐他们没有自己的事业吗？只想着生孩子，只是一个繁衍工具。” 同时那些特别重视家庭生活和喜欢孩子的女性会说：“奋斗这么苦，赚了这么多钱有什么用。没有男人要她，连孩子都没有。家庭生活才是一个人幸福的根本啊。” 在我看来，两者的互相贬低都没有意义，因为这就是秋千向左走，向右走的问题。最糟糕的处理方式是在左右发烧友之间的互相徘徊，在选择当个“新时代独立女性”的时候，却无法变得洒脱，要用反对侧的价值观去衡量自己。我的想法是，选择任何一个方向都没有错，但是要坚持自己的价值观，不要用两套相矛盾的评判标准来衡量自己，这样你永远无法得到满意的分数。

第二，我在学习经济学的时候，学到劳动力供应表时，老师说介绍道：“X轴是劳动报酬，Y轴是闲暇时间，有些人会为了保证闲暇时间，放弃金钱。” 本科的我觉得这个假设非常奇怪，要是我的话，肯定愿意多工作。但是，现在的我却认可了闲暇时间的重要性。我想法改变的原因是， 本科的时候我非常有事业心，我想向世界证明我的价值，赚到的报酬就是我的价值体现。但是现在的我则想要提升我的人生体验，所以闲暇时间就是自由去选择不同体验的前提。

第三，我曾经看过一句话“策略就是取舍，一个策略的反面是另一策略。” 我的定位是分享积极向上的高质量内容。这并不是一种策略，因为没有人会想分享负能量的低质量内容。所以如果真的要定位的话，就意味着取舍，而不是选择把所有的好词都加进来。我选择分享日韩艺术就是一种定位，因为它的反面可以是欧洲艺术、美国艺术等等。秋千原理说的也是这样，你不可以同时存在于右边和左边。接受不完美的部分也是生活的一部分。

秋千原理告诉我们的就是，享受人生，接受它的起伏感。并不存在什么好和坏，低潮和高潮，那都是我们自己赋予的意义，实际上我们只是在秋千左右晃动而已。

2. 坚持和拒绝要搭配使用

我大概在大一或者大二的时候，处于迷茫期看了很多的鸡汤文。鸡汤文的建议各不相同，不禁乱花渐欲迷人眼，但是又一个共同之处，那就是坚持。我那时候不知道如何判断，所以就找所有鸡汤文的共性。既然所有文章都不约而同地提到坚持的重要性，年轻人不要浮躁，那么我就从这一点开始做起。之后我很多的计划和目标都是以年为单位进行规划的，语言学习计划更是如此。在学语言的时候，我其实想得不单单是这个语言可以为我打开新的世界，我还想着我利用这个枯燥重复的学习过程，让自己不浮躁、沉静下来等一个很慢才会出现的结果。

那时候我给自己下的死命令就是：如果你真的想完成一件事情，那么你就该每一天每一天都不放过，从一天一天的积累开始。无论是5点早起，还是疯狂阅读，我很多的目标都使用了这个方法。

但是这个死命令的负面作用也慢慢浮现了出来。如果我某一天没有完成当日应该有的积累，我就会开始谴责自己。为了保证我每天都有积累，我得保护自己的时间，所以我拒绝了别人的社交邀请，我也逼着自己呆在室内，呆在桌子旁边。当然，这种主动地压抑自己的想做的事情，让自己的每一天变得非常千篇一律机械化的行为，自然会引起反弹。所以每隔一阵子，我就会情绪暴躁一次，我会用饮食来狠狠报复自己。我难以放过自己，我觉得因为我不够努力，我再逼自己一点我就能完成那天的待办事项。

后来我的精神经历了彻底关机的状态，在抑郁的时候我没办法做任何事情，我对所有事情都提不起兴趣。以此为契机开始的心理咨询中，通过咨询师的反馈我知道了自己对于自己的要求是多么的苛刻和不近人情。咨询师试图让我知道，我要首先照顾好自己，才可以有动力和激情去努力。不要将自己的情绪视为敌人，让自己的理性统治一切。压抑到一定程度，你的情绪就会反噬你，让你做出一些自我摧毁的行为，这是你的情绪在警示你，不可以再这样超负荷地工作了。我的咨询师说，她一点都不担心我未来没有工作可以做，她反而觉得我会收到太多的工作邀约，然后都答应下来压垮自己。你一定要懂得拒绝。她说的对，我特别容易忽视我的情绪，知道它溃堤。

咨询师的意见：重视你的情绪，当自己不想做的时候，放过自己。

我的个人准则：每一天，每一天我都要有积累，坚持到底。

这两者之间产生了矛盾，我如果听从自己情绪的指引，让自己休息，这样就不能达到我坚持的目标了。而且我总是抑制不住地快速接下别人的任务，给自己加更多的任务，最后即使我告诉自己要再坚持一下，我也难以维系。

我在云南旅游的时候，我突然想通了，这两个规则要如何调和。关键就是：识别更高价值，更符合我最高目标任务的能力。

人的精力是有限的，我这种来者不拒地努力方法并不能长久。我时不时的低潮期就印证了这一点。所以我更需要懂得拒绝，懂得选出那些效率更高，更符合我最高目标的事情去做。

这么一分析，我发现判断能力/决策能力是比坚持和爱护自己更高一层的元能力。如何拥有更好的判断力？搜集更多信息，经历更多，适时总结。

2020年7月31日

于2020年6月7日发布于指南针资本https://mp.weixin.qq.com/s/D5qrMSM6DqWUkIhmWlgC3g（编译）

接着上篇《后疫情时代的日本地产投资指南：租赁篇》，指南针君接下去为大家分析梳理了疫情对各个不同资产类别买卖交易市场的潜在影响。

随着新型冠状病毒感染范围的扩大和紧急事态宣言政令下人们居家和公司停业，经济陷入停滞，不动产买卖市场也因之受到影响。买卖实际数据虽然会滞后体现，但就指南针君常年的经验来看，行业里也存在着一些预警式的”先行指数”，而”鉴定评估业务量”就是其中之一。接下来，本文将围绕着大和不动产鉴定整理的鉴定问询次数的数据，介绍新型冠状病毒感染扩散对不动产买卖今后交易市场的影响。

01不动产鉴定问询次数的变化

不动产鉴定的问询次数的增减情况，可以一定程度上预测之后实际的不动产买卖行为，所以指南针君将其视为不动产买卖市场冷热情况的先行指标之一。
过去一年间的问询次数，除了2019年10月份消费税率上升的情况之外，其余月份都比2018年同期上涨，可以显示出当时不动产市场呈积极发展势头。2020年1月比去年同期大幅增加，2月却与去年同期相比大幅减少34%，3月份与去年同期相比稍有上升4%，基本持平，4月再次比去年同期相比大幅减少48%。如果以2周为一个区间更细致地分析的话，3月的前半月的问询次数比去年同期上涨一半，但到3月14日新型冠状病毒特别措施法推行之后，问询次数大幅减少。3月15到28日比去年同期减少46%，3月29日到4月11日相比减少66%，4月12日至25日同比减少63%。可见，3月份后半月之后与去年同期相比持续呈减少势态。

02 不动产鉴定问询次数按类别和地域划分的构成情况

问询次数总体减少的同时，类别和地域的内部构成情况也有变化。3月1日之后，我们以两周为一个区间分析构成情况变化，同时将4月份的构成情况同去年同期作比。
3月1日以后，以2周为一个时间区间，不同类别的占比情况大幅变化。3月1日到14日的两周间与紧急事态宣言发布（4月8日，7个都府县宣布进入紧急情况）后的4月12日到25日的两周间的构成情况进行比较，写字楼占比稍有增加，商业占比稍有减少，住宅宿舍占比稍有增加之外，酒店占比变零（从12%到0%），物流占比倍增（从6%到13%）。

此外，4月份的按类别构成情况和去年相比，可以明显看出写字楼和住宅占比增加，商业、酒店和物流占比下降的趋势。物流占比减少的原因是，去年上半年因REITs和非地产公司对于物流项目投资的活跃，导致去年较往年平均有了大幅度的提升所致。

同样，以2周为一个区间，按地域划分的构成情况也发生了巨大改变。将3月1日到14日和4月12日到25日相比，东京都心五区、首都圈和其他区域增加，而近畿中部圈、地方大都市圈减少。

将今年4月情况与去年同期相比，东京都心5区和其他区域增加，首都圈和近畿中部圈减少。

03 以时间为序，分析不动产市场和买卖的受影响情况

在中国，从一月开始以武汉为中心新型冠状病毒爆发，感染扩散。日本方面，从1月27日开始便全面停止来自中国的团体访客入境，当时观光地、酒店等访日旅客为主要客源的商业设施首当其冲受到了影响。

迈入2月下半旬后，酒店和百货商店的销售额受到巨大影响，同时网络购物、药妆店、家居店的营业额比去年增加。随着中国国内的感染进一步扩大，全世界对新型冠状病毒的警惕感加强，全球股票市场在2月下旬出现了历史性的低值。东证REIT指数也急剧滑落。3月下半月的指数约为年初高值的腰斩水平。JREITs每股价格的下降不仅影响到酒店等商业设施，写字楼、住宅等公募增资也开始延期或终止，导致最终收购行为也延期或终止。

3月份因中小学校休校、感染人数急剧增加，而导致人群移动变缓。一方面，酒店、饮食店的营业额大幅减少，另一方面居家购物消费行为增加，网上购物和家居店营业额增加。4月8日，7个都府县发布紧急事态宣言政令，要求个人非必要和紧急情况外应避免外出居家隔离。公司经营方面，以东京都为例，学校教室、一部分的商业设施（宠物店、音像出租店、桑拿房等）、剧院、运动设施、集会空间、游乐设施等不得不休业。
在以上情况下，酒店方面本就因东京奥林匹克运动会原定时间开催前夕呈供过于求的状态，后因新型冠状病毒访日旅客锐减，以及因减少外出导致日本本土游客减少，导致酒店的买卖减少。因为业绩恶化管理者提出减少租金的要求致使买卖中止，外国投资家无法来日而中止购买不动产、因为感染扩大导致新规融资困难而买卖终止等事例举不胜举。投资家们对于位于郊外的商业设施的投资意愿低下，位于都心的商业设施也因饮食街的销售额减少而收到降低房租的请求。也有新建商业设施因饮食店开业时间待定而导致买卖中止的案例出现。此外，写字楼方面提高租金的可能性渺茫，住宅因无法实地进行建筑物调查导致买卖延期。

04 从J-REIT决算说明书了解疫情的影响

根据J-REIT相关公司的2月决算说明书分析新型冠状病毒的感染扩大对其未来业绩的影响，物流方面J-REIT基本上没有受到影响，但是酒店、商业设施等的收益大多数受到波及。

• 欧力士（ORIX）旗下REIT，欧力士不動産投资法人在商业设施和酒店的收益遭受很大影响，当前写字楼方面的入住延迟。
• 野村不動産旗下REIT，野村不动产Master Fund则认为商业设施和酒店的确会受到影响，但是写字楼不会受到很大影响。
• 瑞穂银行系旗下REIT，One REIT投资法人根据3月1日至4月6日的写字楼租户的动向公布了其情况：有8个增加金额的合约，5个新合约申请，因新型冠状病毒申请降低租金、租约解除的通知有3个（无论具体理由的减少租金，解约通知总共5个）。
• 软银旗下峰堡基金的REIT，Invincible投资法人在5月11日重新修订了它6月份计划，减少了一部分酒店的租金价格。6月份的常规收益和每单位投资回报分配金比2月20日预测的98.3%要更少。
• 在其中，ICHIGO株式会社在其2月决算报告书中写出，因新型冠状病毒感染扩大的影响，酒店和商业将损失8,054百万日元。

而且，2月期结算的REIT中所有不动产的评价中大部分的资本化率或是延后平移，或是下降，收益率上升的情况难觅。
日本Retail Fund则认为，不动产的买方有推迟购买的倾向，为了转化成现金而售出不动产的行为也可能发生。能够取得优质不动产的机会依然存在，在这一个月间Retail Fund收到的商业设施相关不动产信息大幅增加。（根据4月13日发行的决算说明会资料原稿）
曾经因为不当言论而遭到国内携程等主流旅行公司抵制的Apa Hotel认为，正是因为处于困难的时期，反而应该积极地抓住兼并&收购机会扩大公司规模。星野度假集团预测药物和疫苗的国内需求量将大幅上涨，在后病毒时代应抢先抓住该机会。

05 不动产买卖额和JREIT的市场情况

根据日经不动产市场情报，2020年的第一季度的不动产买卖成绩额为1兆3,662亿日元（相比同期上浮37%），是自2018年金融危机后逼近了历史最高值（2015年第一季度为1兆4,420亿日元）。第一季度的前半期REIT取得了4,550亿日元的不动产，2月份后半开始JREIT指数大幅降低，导致公募增资的活动减缓，不动产取得速度降低。

从2月到3月，东证REIT指数有大幅下降，2月21日到3月19日期间的变动率为：东证REIT指数下降49.0%，日经平均指数下降29.2%，美国道琼斯指数下降33.9%。但是，3月19日之后开始回涨。3月19日到5月8日期间的变动率为：东证REIT指数增加44.5%，日经平均指数增加21.9%，道琼斯指数增加26.9%，相比较东证REIT指数的恢复幅度更大。

根据按用途细分的东证REIT指数，2月后半到3月后半期间住宅指数比其他两个指数的下降幅度小，反弹更多。此外，2019年5月末开始到2020年5月7日为止的一年左右时间里，从单位投资价格的变化率来看，物流REIT 表现优异，而酒店REIT的下降幅度巨大。
包含J-REIT的股票市场的恢复将会对未来不动产买卖产生很大影响。

 整体判断
日本过去十年由于大幅的金融宽松政策导致流动性过剩，对所有资产类别都因资本化率（Cap Rate）的下降而产生了资产价格“普涨”的效果。事实上，对于机构投资人来说，在过去十年内亚太地区市场规范且透明度高，也同时最挣钱的市场恐怕并非是中国，而是日本。
指南针君判断认为：本轮金融宽松周期主导了的资产上升周期原本在2019年就已接近尾声，疫情的影响更是一锤定音，彻底坐实了该时间点的到来。随着地产“普涨”行情终结，今后日本不同地产资产类别价格走势将出现分化，而支撑和提升资产价格的核心逻辑不再是货币流动性，而是项目所在区域的大规模城市更新所带来的辐射效益，影响到整个区域在交通，生活，商业，活力等方面的综合提升。

于2020年6月5日发布于指南针资本https://mp.weixin.qq.com/s/2P6nj4Obb7wjdz24UHcxNg（编译）

因3-4月新冠疫情日均感染人数不断攀升，日本政府随即发布了紧急事态宣言政令，要求民众尽可能避免外出，在家一宅到底；同时呼吁零售行业响应国家号召，积极主动暂停营业。所有经济活动的戛然而止势必会引起日本房产莫大的连锁反应。

指南针君就在此为大家分析梳理了接下去疫情对各个不同资产类别租赁市场的潜在影响，让我们来一窥究竟吧。

01 写字楼篇

随着3-4月日本全国范围各级省会城市纷纷出台限制人们出行并要求居家办公的政令，日本整体经济活动无疑受到了不小的打击。3-4月间，租客因观望疫情的未来发展情况，纷纷削减开支，暂缓人才招聘计划、公司搬迁和看房预约。但是由于日本写字楼租约通常为2年一签；加之在疫情发生前，东京甲级写字楼都还维持在空置率低于1%的高出租率，3-4月期间，疫情并未对写字楼租赁市场产生直接冲击和影响，唯一最受打击的恐怕是以WeWork为代表的短租形式的共享办公。

随着5月末开始的紧急事态警报解除，日本企业大概率接下来会逐渐恢复到常态，把员工赶回办公室复工。什么？会不会效仿 Facebook长期居家办公？不要想太多了，日本就是一个至上而下需要刷存在感的社会，远程办公远远无法满足部长领导们达到自我存在感爆棚的目标。
考虑到疫情影响时间延长，与疫情共存成为新常态。2020年下半年-2021年写字楼市场将会如何表现？

首先，开发商借着奥运之势，进行了大量新写字楼的开发/翻新，因而2018-2020年间相比往年平均值写字楼供给量更高。促成大量供给的背后推手除了租客的搬迁和扩张需求之外，还有共享办公企业的入场竞争等。由此新建写字楼在竣工前就达到了8-9成的入住签约率。另一方面，由于企业迁址到新建写字楼造成的旧楼空置问题，整体东京的写字楼空置率预计会超过3%，并有继续上升的势头。2021年的原有公司搬迁后旧楼空置问题继续发酵的可能性较高。在当前空置率在2%以下的状况下，虽然整体空置率并不会立刻有很大程度的恶化，但已经出现写字楼业主采取延长免租期，给租客更多优惠政策来达到降低实质租金的情况。 

指南针君预计2020-2021年写字楼租金伴随空置率上升而小幅下降。今后的日本写字楼投资逻辑不能期待过去10年的上涨周期将继续延续，而是选择通过周边地区大规模的城市更新、再开发等大手笔工程实现该区域整体升值的项目。

02 商业设施&物流篇

新冠疫情的流行极大地打击了与海外游客赴日旅游相关的产业（见下图），在商业设施的租赁市场（面向一般消费者）中，租户的销售收入大幅减少。可以预见主要道路的商铺市场价格将会回落，其中以大阪的御堂筋、心斋桥一带最为显著。以药妆店为核心的面向访日游客的商店在过去几年一直是拉动市场的领头羊。尤其是路面店商铺最高租金从2015年的每月15万日元/坪（约98人民币/天/平米），自2017年之后，倍增至2019年10月-12月的每月30万日元/坪（约196人民币/天/平米）。随后，随着面向访日游客的店铺突然遇冷，2020年1月-3月的租金降至每月28万日元/坪（约183人民币/天/平米）（见下图）。今后对于药妆店的需求短期预计难以回升，租金将呈下降趋势。

另一方面，如同中国一样，物流设施租赁市场十分火热。即使紧急事态警报解除，料想社会经济短时间内难以恢复到正常状态，网上购物、线上电子商务将更加普及，未来对物流设施的投资将会加速。
指南针君预计2020-2021年商业设施租金会伴随店铺租客收入大幅减少而降低；而物流设施持续受益于电子商务市场占有率的扩大，租赁需求保持旺盛。

03 公寓篇

近几年，对于长租公寓的投资在机构投资者和个人投资者中也很有人气。即便在日本经济不景气的情况下，作为刚需的住房租赁市场，受经济周期影响小，抵御力强，租金和空置率预计都不会有太大浮动。这一点在2008年的金融危机中便得到了印证。

东京都内核心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）的单套公寓租金收益率在疫情前下降到了3%-4%，整栋长租公寓为3.5%-4.5%，如此低的收益率，指南针君判断整栋长租公寓背后的推手为日本国内资金成本极低的保险公司、公募和私募REITs、以及海外主权基金和保险公司等投资人。单套公寓适合想要在日本购置Second House作为度假休闲之用的个人投资者。经历了突然的疫情打击，公寓市场虽然短期并未受到直接冲击，但今后1-2年内，空置率上升，房租小幅下调是大概率事件。特别要留意针对海外高管的服务型高端公寓，此类公寓已被证明在市场下行环境下租金下降比例要远远高于普通公寓。今后的日本公寓投资逻辑类似写字楼，需要选择通过周边区域的大规模城市更新、再开发等大手笔工程才能实现该区域整体升值。

04 酒店篇

东京市内的如东京半岛酒店等高端酒店早在3月下旬开始便不得不停止营业。观光局针对含住宿旅行的调查显示，2月份城市酒店的入住率降至60.2%。3月份的访日旅客比前年同期减少93%。住宿设施的建筑总占地面积从2011年到2018年扩张了五倍以上，呈供给过剩的情况，同时它也位于不动产业的受影响的震心部分。

 整体判断
虽然日本不动产市场整体上将来的走向不确定性上升，但是将这种情况视为机遇的投资人也大有人在。安倍经济学实施后，日本不动产价格一路上升，无论资产类别，全行业的价格都处在相对高位。本次疫情导致的特殊机会不同于过往的金融系统性崩溃，市场金融机能尚能正常运转，投资人如果理解为短期存在价格回调而长期依然处在上涨周期的下半段，那优质的资产就依然值得收购。
东京奥运会的延期预示着经济恢复期到来的确定性，也创造了适宜长期价值型投资人一展身手的环境。与先前的金融危机相比，整个市场发生大甩卖（大规模出售）般不得不以极低的价格出售的情况预计不多。换言之，长期价值型投资人即便在这种情况下也将能继续投资活动。

你好呀，现在是2020年6月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

这个月我干了什么呢？

首先这次的6月的月总结来得有些晚，因为在6月的最后一周我的情绪开始陷入低迷期，没有动力做任何事情。看了一下我的日历和日记本，我发现6月过得非常起伏，在5月底和6月除的时候，我的一份助理兼职让我几乎抓狂（难度上没有问题，但是在反馈和工作形式上非常不适合我），虽然无法跟完全程项目很内疚，但是我还是在6月4号的时候提出辞职。6月的开头就有些让人沮丧。

随后，我在月中的时候回了一次老家，果不其然我又情绪崩溃了一次。回家对我来说真的很困难，我现在觉得世界上没有什么所谓的庇护所，我虽然在形式上有家可回，但是回家本身给我带来的不是放松，而是更多的压力。严格意义上来说，我只有一个人呆着的时候，我才觉得可以放松一下。有人说我这是不接受现实的表现，嗯…….，我觉得有些事情真的很难做到。

除此之外，我妈妈一直催促投简历，考公务员，找工作，大公司，大平台这件事情也很让我窒息。我开始纠结要不要参加秋招，但是我的实习经历自觉非常不适合秋招。总之，我内心的不安感和自我质疑感被完全钩出来了。

在本月底的时候，我渐渐感到自己的动力开始不足，从想吃垃圾食品，无法保证舞蹈课的课时开始，演变到后来就是一点动力都没有，低迷了一周左右，闭门不出。

这么看来，这个月对我的情绪挑战真的很大，怪不得月底的时候我觉得非常非常疲倦。

工作上：继续在vanguard画廊实习，经历了旧展闭幕和新展开幕，也算是见证了画廊的运转的一个周期。日本房产投资的翻译工作我重新提了薪资待遇要求。为artsy翻译了一篇拍卖会的文章。辞掉了一个兼职工作。

社交上：非常吃惊的是，我本来打算这个月减少社交频率，但是这个月竟然加起来见了14个人左右。当然因为去了一次北京，所以密集地一个下午见了4个人，我的心智真的很坚强……..然后反复约了好几次的人，终于也约到了，我的脸皮也是很厚……..

学习上：因为遭遇一直在变，我觉得自己的本月的学习成果并不好。日语几乎是搁浅的状态，韩语在月底开始了课程，也做了一套模拟题，倒是比我在巴黎的时候成绩提高了好几倍。毕业论文的文献阅读的速度比我最坏的预期要好一些，但是每天为论文花费的精力真的有限，超过一个小时我就不想继续看了。

娱乐上：去了一次北京，但是后来俩天主要是躺着，挖掘了一家烤串店是最大的收获。回来就发现北京出了新冠感染病例也是醉了，我再次发挥自己的锦鲤特质，和新冠病毒擦肩而过。不过我又被做了一次核酸测试，幸好不需要集中隔离…….

舞蹈课买了新的一张季卡，芭蕾比想象地还要花费时间和汗水。久违地去了一次剧场，看了舞剧《永不消逝的电波》；去了一次明珠美术馆，虽然我的主要目的是做一个Freitag包包；和朋友一起去玩了汉服体验，然而这爱好一定是个火坑；去了一次中日韩交流会，尬聊的巅峰，自然地说了日语，令人激动；去了一次普拉提课，发现自己在使用身体的时候有一些坏习惯导致腰酸背痛，未来如果咨询停止了，会考虑去普拉提课；听了我喜欢的韩国歌手stella jang的YouTube live，这种创作者的感觉好棒啊；全通关了两个游戏。

这个月我学到了什么呢?

1. 第三方视角

今天看的一本书《 你有你的计划，世界另有计划》（万维钢）中提到的一个概念：所罗门的悖论，正好和我昨天与心理咨询师聊天的内容有共通之处。古代犹太国的国王所罗门特别擅长给别人提意见，很多人都会从很远的地方前来讨教所罗门的建议。所罗门可谓是智者中的典范，然而当考察所罗门自己的生活，你就会发现他做了很多错误的决定：他好色，贪图钱财，爱炫耀，虽然只有一个儿子但是并没有好好教育，最后儿子成了一个暴君，这么聪明的人物，每天给别人提建议，但是自己的生活却过得不好。那一句热门名言：”读了很多书，但是仍然过不好这一生。”也算和“所罗门悖论”有所联系。

为什么人有时候显得很有智慧，有时候却蠢得出奇呢？原因就是当局者迷。那么如何才能让自己更有智慧，或者能更理智地推理呢？社会心理学家伊格尔 格罗斯曼给出了几点建议：

1. 把发生在自己身上的事情想像成是发生在别人身上的事情
2. 把眼前的事情想象成一年以前发生的事情
3. 把自己想象成一位老师，把在这件事情上要打交道的人想像成一个12岁的小孩，通过营造一种不对等的关系中，更能表现出智慧

换言之，就是要跳出自己的身份，以客观的角度判断面前的处境。

昨晚我和咨询师的谈话中就使用了这个方法。咨询师让我描述我的感觉，但是用一种讲故事的方式去描述。我说道：在过去的一周里，我的感觉就像是一个男人每天都有要推动砖块向前进的任务，他在推动砖块的过程中感受到了达成感。但是在过去的一周里，这个男人坐在他本该推动的砖块旁抽烟喝酒。他一边自责自己不去推动砖块，但是一边他的身体和心情又极力抗拒起身做事情。然后咨询师问我：你觉得这个男人最想做什么。我回答道：这个男人觉得自己的生活似乎是延绵不绝的挑战，他总是给自己布置一项又一项目标，而且这些目标都是以2-3年为维度的，所以他感觉自己已经持续工作了太久，而且未来需要工作的时间又看不到尽头。他现在最想做的就是在海边躺上一周，什么也不错，彻底休息一下，他已经很久没有体验过放松和休息的感觉了。

然后咨询师告诉我：你应该允许自己休息，不要把休息和享乐联系在一起，不要潜意识地觉得自己做得还不够，不配去享乐或者休息。首先，你应该允许自己有享乐的想法。其次，休息也不等于是享乐，反而是一种必须的充电。手机没电的时候我们就去充电，充电本身并不是一种享乐，而是一种维持手机性能的必要途径。

我在那个瞬间接受了他的解释，我想象中的男人我也觉得他非常需要休息，彻底地休息。但是，当我把焦点从这个男人上移开，从自己的角度出发时候。我突然感觉自己可能最后不会去选择休息一下，因为我会顾虑很多，我想要不断地有产出，我希望实习一个接着一个，我希望完成这个完成那个，然后让自己休息这件事就被我无限推后。

咨询师最后告诉我：当你为自己决策的时候，不要想象成你在为自己决策，而是在为那位男人作出决策。

最后我问了一个问题：为什么我的情绪低迷期会显得如此明显？ 咨询师说：这是你个人感知有问题，你只有在把自己逼到极限，身体反应告诉你真的不能再加负荷的时候，你才会停止。所以低迷期对你来说才这么痛苦和明显。

嗯，我觉得咨询师说的是对的。以及我的确需要用第三者视角去考虑我下一步该做什么。

2. 人所感知的不可靠性

在6月最后一周低迷的时候，我的自责心理很严重，我觉得我这个月都浪费了。但是今天翻阅日历和手帐本的时候，列述出自己这个月做的事情之后，我发现这个月我还是经历了很多，努力了很多。

人所感知到的东西和事实存在着差距，我们的感受只会受到最近几天的影响，很容易忘记更长维度上的事情。这就是记日记，写总结的重要性所在。不仅在写的时候能帮忙梳理，而且之后翻阅的时候更能找到自己所处的位置。

3. 自我束缚

自从我爸爸生病之后，我就更想要去满足我家庭对我的期待。在本科的最后一年，协调家庭的期待和我自己的期待之间的矛盾曾经失败过，让我陷入了情绪的抑郁期。现在所发生的事情也和当初很像。

从理智上我知道，父母真的需要的其实不是我完全遵循他们的意见，而是一个抽象的共同目标：我变得更好，有更好的发展。

但是，我出于一个乖乖女的心态，总是会死板地尝试纠正自己的具体行为。比如我妈妈希望我一个月回去一次，当然她也给了我一些缓冲，如果工作很忙可以间隔久一些回家。但是我的脑中已经将一个月回家一次变成了一种任务。回家成了一种义务，而不是一种意愿。

我感受到了痛苦，但是这个痛苦是我给自己铸造的。

2020年7月2日

你好呀，现在是2020年5月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

这个月我干了什么呢？

实习依然是在vanguard gallery中，每周上班频率不多，更多的是近距离观察画廊内部到底如何运作吧。除此之外，还参与一个安徽省地产项目的开盘宣传活动，处理一下很杂的文书工作，也得以一窥一个商业层面上艺术如何应用吧。先前定下的为一个日本投资机构的翻译也开始了，隔了很久重新接触到一系列金融数字，开始感觉很陌生然后又找到了本科的感觉。本月第一次完成了妈妈给的专项债项目，完整地弄完一个政府债券项目写出报告的感觉还是非常有成就感的。

学习方面，我终于结束了研究生阶段最后一门课的考试，取得了出乎意料的好成绩，本来只是想要个及格万岁。毕业论文的准备也开了一个小小的头。日语和韩语的学习在这个月停了一下，感到有些不满意。

芭蕾的课程还在以一周两次的频率进行。玩了一次一直很想玩的剧本杀，果然不喜欢休闲时刻动脑子啊。

这个月的心理咨询主要围绕着亲密关系展开，同时涉及到了家庭关系。

社交方面，见了3个工作上的朋友，5个老朋友。预期目标达成。

这个月我学到了什么呢？

真诚的定义

在高中的一堂很平常的政治课上，我一边看着窗外出神，一边政治老师说的话流进了我的耳朵里。他说，“人最应该做到的品质，也是最能受益的品质就是真诚。保持真诚。” 当时的我，为政治老师如此郑重其事和严肃的表情和语气吓到了，真的吗？？世界上有这么多优秀的品质，勤勉、诚实、善良等，为什么真诚如此重要？随后，我也多次和这个词汇面对面过，在很多人的口中听过integrity的重要性。龙虾教授则从自我利益出发解释了为什么需要真诚：“人首先必须要做到对自己真诚，对自己的想法，对自己感受真诚，且在行为上一以贯之你才会感到自己是脚踏实地的，是踩在地面上的，你作为人立得主。否则，即便你获得了外界的正向反馈，在内心深处你依然会贬低自己。”

在高中毕业后到现在，我始终努力去做到真诚。真诚待人，对他人，或是沉默，或是说出我的真实想法；对自己，我会尝试认可自己每一个小小的心愿。

但是最近我的真诚规则遭到了挑战，“你在说话之前，应该先考虑一下对方听到之后会有什么反应和感受，然后再讲出来。如果你想说的话会让对方难过，那么你应该用委婉的方式说出来。”

我听到的时候，我无言以对，想不出反驳的话。我自然没有愚蠢到评论别人太胖或是太瘦，在背后随意评价他人的品格，但是涉及到我自己的感受的部分，我也不能直说么？坦诚地直接地说出自己的想法和感受之前需要更多的斟酌嘛？？迄今为止，我周围的朋友还是我的家庭都给我了很大的包容，我可以说出我感到受伤的情绪，展露我攻击性和指责的一面。然而，这个月我开始思考，直接和真诚没准不是一件事？如果我的真诚会给人带来伤害，我还应该表露我的真诚嘛？

也许做到真诚需要两步，第一，有勇气说出自己的真实想法。第二，知道如何用对方能接受的方式说出来。 我之前大概只注意到了第一步。

多线程工作的坏处

我今年的三大目标之一是语言学习：1. 意大利语毕业考通过 2. 日语写作能力提高至可以写展讯 3.韩语过六级。然而因为我有4个兼职在做，画廊、会计师事务所、日本投资公众号、商业地产宣传，日常还有日语课和舞蹈课。它们都会时不时冒出来，抢占我的时间表。对每一个雇主来说，我所付出的时间都很少，但是对我来说，我却觉得我的时间一直被打断，没有办法做自己想做的事情。看着语言学习计划被一再推迟，我开始焦虑。

我之前自诩是一个多线程工作人士。我不喜欢一段时间只做一件事，我喜欢不断切换任务，平行做好几件事情。但是这个月平行任务太多，让我疲于奔命。

这大概就是成年人的感受吧，太多的事情需要同时处理，思考的带宽被严重占据，觉得每天都在忙忙忙，每件事情看着都紧急，但是回过头一看好像自己只是在原地打转。我这算是提前体会了等我到30-40岁的时候所要面对的生活状态。然后，我发现我不喜欢这样。

为了避免让自己陷入这种情境有两个方法：1. 挑出对自己最重要的事情，然后舍弃那些不太重要的，允许自己在一些方面做的不好，低于平均 2. 找别人代替我做这些事情

分析起来容易做起来难，自己接下的兼职要怎么重新回绝🤦‍♀️

那挡在我的情绪和想法之前的墙壁

我先前发现：我并不擅长表达自己的悲伤和痛苦的部分，不太常和朋友诉苦，每次袒露自己的痛苦和脆弱之前，我都会犹豫很久，然后非常在意对方的反应，很像是容易受惊的兔子。

但在这个月，我发现我也不擅长表露我的积极情绪，对别人表示直接的喜爱、赞赏，表达爱。我知道说出来对方会感到开心，我也的确觉得感激。但是话到嘴边，却很难说出口。

情绪表达和感性的一面是不是双向的呢？？当我们难以表达悲伤时，我们也更容易难以表达快乐。其实另一个角度，当我们难以体会悲伤时，我们也难以体会快乐。当人把自己感性的情绪的一面关闭之后，他无论在体会情绪上还是在表达情绪上都会受到阻碍。

现在舆论很赞誉情绪稳定这个品质，赞誉专业性。但是很多人是不是把情绪稳定和情绪麻木等同了呢？情绪稳定是指能够很快处理自己的高峰和低峰情绪，但是情绪麻木则是直接把自己的感受和世界做了切割。后者哪里算得上是成熟，只是变得像个植物人，而不是有血有肉的人了。

人与人之间的交流由理性的头脑交流和感性的心灵交流组成，缺一不可。

附上一段我喜欢的哲学家尼采的话：

一个人可以藉行为和理解与世界发生富有创造性的关系。人创造事物，而且在创造过程中对此施以力量。人靠着爱心和理性在精神上和感情上理解世界。他的理性力量使他贯穿事物的表面，并且能积极地和他的目标发生关系，而抓住它的真髓。他所具有的爱的力量可突破与他人隔离的屏障而理解他人。爱和理性是理解世界的两种不同方式，缺一不可。

2020年5月31日

你好呀，现在是2020年4月的娄依伦向你汇报这个月的故事。

这个月我干了什么呢？

这个月我从朋友的家里搬出来，短租了房子。新搬进的房子一点都没有家的感觉，我规划了一阵子，然后边买家居边改计划，现在觉得房间正在慢慢接近我想要的样子了！唯一不太满意的部分是隔音不太好，大概不会在这里久住吧。

我开始了在vanguard gallery的实习生活。这个月做的兼职工作不多，为《wallpaper卷宗》编译了一篇清明节文章，之前在《美术手帖》翻译的文章要被武隆懒坝艺术节放到官方图录里，还没有拿到最后效果。我也第一次拒绝了别人的约稿，因为其他的事情太忙。我拒绝之前非常地紧张，之前咨询师也给过我反馈，说我不擅长拒绝，总是会给自己很多的任务，弄到情绪崩溃。我其实想少接一些翻译和编译，多做一些自我发挥更多的文章。

这个月也在继续进行心理咨询，咨询师让我盯着镜中的自己看，我大概盯了30分钟也没什么情绪，咨询师的结论是我的理性需要更多的事情才会卸下防备。um…再增加等待时间的话，我觉得这个方法很让人沮丧，就没有继续试验了。我和咨询师也真正开始谈论亲密关系的问题，之前我虽然想要谈，但是内心还是有防备，所以不能分享很多的信息。直到这个月，我才感到这个话题的探讨往前推进了一些。然后在咨询师的鼓励下，我开始畏畏缩缩地和朋友袒露一些我觉得脆弱的负面的部分。

日语和韩语仍然在学习中，韩语增加到了每天两个半小时，日语有了进步，但是还是在瓶颈处打转，也许没有日语的环境这样自主的学习速度是很慢的。

社交上，我安排见了6个人。本来是打算每周见两个，这样似乎有些负担，思考一周一个人就好。

这个月我学到了什么？

我真的想要享受我的人生，从每一天开始

我的偶像芒格说，要从每一次不幸中学到教训。嗯，近年来我的人生发生了两大变故，但是要以积极的一面看待它。抑郁症告诉我，一味的自律和压抑是没有用的，我的心情和感性很重要。我爸爸的病告诉我，你所谓的未来也许不会来。

人人都知道人生其实充满了意外，但是却会假设自己会是那个避开意外的人。呀，我现在一点都不会这么想了，我觉得我被意外的陨石砸中的频率太高了，所以我现在对人生的不可确定性有了很大的敬畏。我们活着的一天天，现在发生的每一秒才是真实的，才是抓得住的。委屈一下现在的自己，未来的自己会快乐的。不会哦，你现在的心情很有可能就是你未来的心情。人对生活的感觉不会随着生活品质而改变，我们会在生活品质提升的瞬间感到巨大的满足感，但是更多的时候我们是在平原上走着，下一个提升点似乎遥不可及。

所以呢，我希望自己在平原上慢慢走的时候，也觉得很愉快。为此，我要选择我想做的工作，我想结交的朋友，我想实现的梦想，按我觉得过关的方式和周围人互动。

给自己放假

我的家乡是我现在的情绪黑洞，我回去一趟之后，回来我潜意识就会很压抑，我会让自己非常忙，试图让自己忘记悲伤的事情。我的咨询师提醒了我这一点，我被点出来的时候有些抗拒，“不是啊，我只是在努力地完成我的计划。” 但是咨询结束后我意识到她说的是对的。第二天我决定开始给自己的心情放假，第二天的早上我走路去买早餐的时候，眼泪就在眼眶打转。我突然意识到：“啊，原来我的心这么难过。” 我给自己的放假一直到周日，一共是四天，然后我又开始了新的一周的计划。

在和咨询师汇报的时候，她的表现让我吃惊。她非常非常高兴，说这是她今年觉得最开心的三件事情之一，说我的行动力真的太强了。是吗？是吗？我自己倒不觉得我跨越了一个非常大的难关。

个人努力的无意义

买了一本李笑来的新书，里面他又推翻了自己的之前的一个论点。他之前说自己为了找时间提升自己，不给自己节假日，所以他从此和法定节假日无关，没有周六日，没有元旦春节。他就是这么拼。此外，在10年前他意识到“在意自己的发型”是时间成本非常高的习惯，所以他就开始自己理发。真的是太拼了。

但是最近他发现，他就是拼到这个程度，其实得到的数据也是无比让人沮丧的。就算不把节假日当作休息日，每天平均下来有4个小时的有效时间就很了不起，所以24年实践下来一共比别人多工作了一万多个小时，相当于1.24年。他对自己下手这么狠，结果不过是相对于“正常很拼的人们”多拼了14%而已。他决定自己理发的精打细算能增加的有效寿命也只是7.5天，比所有人增加了2.28%而已。

看了他这段话，我意识到人类设计的bug之处。我们每天的有效工作时间顶多4-6小时，再怎么逼自己也不会让自己的生产力大幅度提高。这大概是另一种解释 选择比努力重要的方式吧。我们主动努力对于人生的影响，绝对不比上我们的几次重要决策以及环境给我们的影响。

左右我们人生的重要因素往往在我们的能掌控的范围之外。哇，这可真让那些每天打鸡血努力的人，逼自己的人感到绝望啊。

由此我觉得，

1. 4小时有效工作时间之外的闲散时间，我们是如何度过的？再不自律，不给自己设定框架的时候，我们对信息的处理，和外界联系方式是不是一种未被发掘的宝藏。

2. 被动的力量。我不需要每天都投入注意力和提醒自己，它自己就会发展的东西。

无知的黑洞

我现在每周工作时间很短，所以我打算找第二份兼职。结果另一家画廊对我的简历满意，但是考虑到同业竞争的问题，觉得不能让我入职。我之前一直知道同业竞争这回事，但是没想到它会发生在这种场景下。

我在装修房子的时候，还打算自己钉装饰板，给衣柜里面装柜子。结果看别人的演示非常容易，但是自己干的时候却错误连连。很多事情读了，但是不等于我理解了，我可以做到了。

以这个为契机，我觉得我对世界的理解其实存在很多的漏洞：1. 我不知道我不知大的部分 2.我以为我知道了，其实我不知道的部分

这大概就是经验的重要性吧，我愈发体会到实践的必要性。工作就是实践。

2020年4月27日

《卷宗 WALLPAPER》于2020年3月31日发布于

https://mp.weixin.qq.com/s/KzdqAP_IgHEqIHRFNv5WaQ

在艺术家刘野早年的作品中，往往展示了一个来自东方的局外人沉浸在西方世界中的景象，西方的经典、中国文化的标志，都纷纷出现在他的画中。可以说，刘野的作品达到了一个少有人抵达的秘境——一张真正真实的记录（one true picture）。换句话说，他画下的情绪感受，也直接构建了他的艺术世界，犹如一场长梦之境。

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  上    从上至下：Liu Ye, The Goddess, 2018；Liu Ye, Bird on Bird, 2011；”Storytelling”, Liu Ye，Fondazione Prada, Milano. Foto: Roberto Marossi

刘野毕业于北京工艺美术学校，随后从1986年到1989年间进入中央美术学院壁画系。在东方接受了打基础的艺术教育之后，刘野迈出国门走入西方世界。1994年，他在柏林艺术学院获得了艺术硕士学位。在1998年，他参与了位于阿姆斯特丹的 Rijksakademie 艺术家驻留项目。正是这中西兼具的经历，使得他的画作能做到兼容并蓄，能触发中西方两边观众的共鸣。建立在这个特质之上，由 Udo Kittelmann 策展的中国艺术家刘野的个展“寓言叙事”（Storytelling）， 继2018年在上海荣宅的第一次亮相后，如今漂洋过海来到了米兰 Fondazione Prada 进行巡展，含括了刘野自1992年以来的35件作品。

  上    Liu Ye, Daydream, 1997

  上    Liu Ye, Miffy Getting Married, 2014

  下    “Storytelling”，Liu Ye

Fondazione Prada, Milano. Foto: Roberto Marossi

此前在上海荣宅这栋可追溯到1918年的中西合璧的历史宅邸中，刘野的作品被分散在一个又一个小房间内，与旧宅的家具、内饰和色调达成了和谐的效果。而米兰的展览，则是在 Rem Koolhaas 设计的极具工业风建筑基调下构成的，无论在色彩上还是搭建上，都给人以一种冲突和紧张的氛围。灰色的墙体也为新的展览带来新的化学反应，从而激发出新的叙事脉络。

刘野擅长表现亲密而感性的异想世界，灵感的来源极其多样，横跨东西方的文学、艺术史和主流文化，营造出一种内省、纯净和悬而未决的氛围。经由他的一系列作品的积淀，童话式的意象中混杂着一丝幽默和反讽，成为刘野的代表性的风格。引用他的原话，“我的任何作品都是我的自画像。”

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  上    从上至下：Liu Ye, Catherine Deneuve, 2012；Liu Ye, Pinocchio, 2011；Liu Ye, Chet Baker, 2009

在作品《切特·贝克》（Chet Baker）一画中，描绘了一个有着坚挺的鼻子、精致的五官，梳着时尚的庞帕多发型，合上眼睛沉静在音乐之中的年轻音乐家，在刘野的画笔下，美国著名爵士乐小号手 Chet Baker 有着一股让人难以移开目光的忧郁气质；在《旗舰NO.1》一画中，他描绘了红色帷幕半拉开后一艘从远处驶来的轮船，其中红色帷幕也似乎并非舞台的直接隐喻，而船的意象则可最早追溯至中国历史上百家争鸣时期。个人的情感与集体的消逝交织在一起，产生了一股隐约的焦灼感。

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 上    从上顺时针方向：Liu Ye, Prelude, 2018；Liu Ye, Books on Books, 2007；Liu Ye, Book painting No. 27(Franz Kafka, AMERICAN, KURT WOLFF VERLAG, Muenchen, 1927), 2019；Liu Ye, Bauhaus No.5, 2018

画面往往有着梦境一般的氛围，带着愁绪。不免让人想到每个不同的文化中所存在着的、携带着这抹悲情色彩的恋人身影。在东方，梁山伯与祝英台的故事便落入了其中，而在西方，最为标志性的例子莫过于莎翁笔下的罗密欧与朱丽叶的故事，爱情从火花诞生时刻起就被判下了死刑。一来二往之间，不难寻到东西文化在差别之间，也存着一丝共鸣与大同。艺术家刘野便是走在这条细窄的文化交锋的边界之上。

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  上    从上至下：”Storytelling”, Liu Ye, Fondazione Prada, Milano. Foto: Roberto Marossi；Liu Ye, Eileen Chang, 2004；Liu Ye, Composition with bamboo and tree, 2007

艺术家选择去贴近人们的热情和主观感受，即便这种探索或许并不符合学术界的评价导向。在他的世界里，艺术重新回到了对美的纯粹性欣赏，罔顾了学术界的潮流，只是单纯地展示了在一个时期内，个体的思考所呈现出的美感，作品似乎被笼罩着一层模糊的外膜，在现实和虚构之间，形成一个主观视角的现实世界。

  Writer: 娄依伦